Księgi wieczyste w Polsce

W Polsce ustrój ksiąg wieczystych reguluje ustawa z 6 lipca 1982 o księgach wieczystych i hipotece (Dz. U. z 2001 r. Nr 124, poz. 1361 z późn.zm.), zaś kwestie szczegółowe ? rozporządzenie Ministra Sprawiedliwości z 17 września 2001 w sprawie prowadzenia ksiąg wieczystych i zbiorów dokumentów (Dz. U. z 2001 r. Nr 102, poz. 1122 z późn.zm.). Ustawa ta w zasadzie powtarza regulacje zawarte w poprzednich aktach prawnych regulujących ustrój ksiąg wieczystych w Polsce (w dekrecie z 11 października 1946 ? Prawo o księgach wieczystych i w ustawodawstwie zaborczym), dość przypadkowo łącząc je z regulacją hipoteki. Postępowanie w sprawach dotyczących ksiąg wieczystych regulują art. 626[1]-626[13] Kodeksu postępowania cywilnego.

W latach 1964-1991 księgi wieczyste prowadziły państwowe biura notarialne, jednak doświadczenie wykazało, że tylko sąd, jest w stanie prawidłowo prowadzić księgi wieczyste. Od 1991 księgi wieczyste znów są prowadzone przez wydziały ksiąg wieczystych w sądach rejonowych właściwych według miejsca położenia nieruchomości („sąd wieczystoksięgowy”). Są prowadzone dla nieruchomości a nie dla właścicieli, to znaczy, że jedna osoba może być wskazana jako właściciel w kilku księgach wieczystych, natomiast to samo prawo własności winno być wykazane w jednej i tylko w jednej księdze wieczystej. W praktyce zdarza się, że to samo prawo własności bywa wpisane w dwóch lub nawet trzech księgach ? sytuację taką należy usunąć w drodze procesu o uzgodnienie treści księgi wieczystej z rzeczywistym stanem prawnym.

Zasady ksiąg wieczystych

Instytucją ksiąg wieczystych rządzi kilka zasad. Najważniejsze z nich to:

• jawność formalna ? każdy może w obecności pracownika sądu zapoznać się z treścią księgi wieczystej, w związku z czym nie można zasłaniać się nieznajomością wpisów w księdze wieczystej ani wniosków, o których uczyniono w niej wzmiankę; zasada nie rozciąga się jednak na akta księgi, które przeglądać może jedynie osoba mająca interes prawny oraz notariusz,
• domniemanie zgodności ze stanem prawnym – domniemywa się (tzn. przyjmuje za pewne, jeżeli nie zostanie udowodnione co innego), że stan prawny ujawniony w księdze wieczystej jest zgodny z rzeczywistością (tzn. że prawa wpisane istnieją, a wykreślone nie istnieją); niezgodność treści księgi wieczystej z rzeczywistym stanem prawnym może być usunięta jedynie w drodze odpowiedniego procesu cywilnego,
• rękojmia wiary publicznej ksiąg wieczystych – w razie niezgodności między stanem prawnym ujawnionym w księdze wieczystej a rzeczywistym stanem prawnym treść księgi rozstrzyga na korzyść tego, kto przez czynność prawną z osobą uprawnioną według księgi wieczystej nabył własność lub inne prawo rzeczowe (w pewnym uproszczeniu: kupując nieruchomość od osoby wpisanej w księdze wieczystej jako właściciel stajemy się jej właścicielem, nawet jeśli osoba ta w rzeczywistości właścicielem nie była; jest to wyjątek od zasady, że nikt nie może udzielić więcej praw, niż sam ma ? nemo plus iuris ad alium transferre potest quam ipse habet),
• pierwszeństwo praw wpisanych – ograniczone prawa rzeczowe wpisane do księgi wieczystej mają pierwszeństwo przed takimi prawami nie wpisanymi do księgi.

Dane wpisywane do księgi wieczystej dzieli się tradycyjnie według działów, w których są wpisywane. Księga wieczysta składa się z 4 działów (w rzeczywistości z pięciu, bo dział pierwszy dzieli się na dwa), w których wpisuje się:

1. dział I:
   1. dział I-O: „Oznaczenie nieruchomości” – dane pochodzące z ewidencji gruntów, pozwalające na dokładne oznaczenie nieruchomości,
   2. dział I-Sp: ?Spis praw związanych z własnością? ? ewentualne prawa związane z prawem własności wpisanej nieruchomości,
2. dział II ? oznaczenie właściciela (właścicieli) lub użytkownika wieczystego,
3. dział III ? ograniczone prawa rzeczowe (z wyjątkiem hipotek), ograniczenia w rozporządzaniu nieruchomością lub użytkowaniem wieczystym oraz prawa osobiste i roszczenia ciążące na nieruchomości (z wyjątkiem roszczeń dotyczących hipotek),
4. dział IV ? hipoteki, z dokładnym określeniem wysokości, waluty, zakresu, rodzaju, pierwszeństwa i ewentualnych innych cech hipoteki.

Pewne modyfikacje w zakresie wpisów w poszczególnych działach dotyczą ksiąg prowadzonych dla ograniczonych praw rzeczowych.

Wpisów do księgi wieczystej dokonuje sąd wieczystoksięgowy w osobie sędziego lub ? coraz częściej ? referendarza sądowego, na podstawie złożonych wniosków, wyjątkowo tylko z urzędu. Wpis do księgi jest specyficzną formą orzeczenia sądowego i jako taki podlega kontroli instancyjnej: od wpisu oraz oddalenia wniosku o wpis zarówno wnioskodawcy jak i uczestnikom postępowania wieczystoksięgowego służy apelacja (do sądu okręgowego) lub skarga na orzeczenie referendarza (do sądu rejonowego, w którym ten referendarz orzeka).

Przy każdej księdze wieczystej są prowadzone akta, gdzie składa się wszystkie dokumenty i pisma, które były podstawą wpisów w księdze. Akta, jak wyżej wskazano, nie są objęte zasadą pełnej jawności.

Dla nieruchomości, które nie mają założonych ksiąg wieczystych, prowadzi się tzw. zbiory dokumentów. Są to, zgodnie z nazwą, prowadzone dla poszczególnych nieruchomości zbiory dokumentów, z których wynika stan prawny nieruchomości ? stan własności i obciążenia. Obecnie nie zakłada się już zbiorów dokumentów, jednak istniejące nadal zachowują znaczenie prawne.

Od 2003 w Polsce jest sukcesywnie prowadzona informatyzacja ksiąg wieczystych. W większości sądów wieczystoksięgowych nowe księgi są od razu zakładane i prowadzone w formie elektronicznej. Pozostałe księgi, prowadzone dotychczas w formie pisemnej, mają zostać zinformatyzowane poprzez przeniesienie ich treści do formy elektronicznej w drodze tzw. migracji odbywającej się w specjalnie do tego celu powołanych ośrodkach migracyjnych. Ze względu na koszt i pracochłonność procesu, operacja ta potrwa prawdopodobnie od kilku do kilkunastu lat. Docelowo, może ona zmniejszyć ogromne (w niektórych sadach do kilkunastu miesięcy) opóźnienia w załatwianiu spraw w sądach wieczystoksięgowych.

Historia

W czasach monarchii stanowej były prowadzone poprzez sądy ziemskie, lecz w XVII w. utraciły one tę funkcję na korzyść sądów grodzkich. Po likwidacji państwowości polskiej w końcu XVIII wieku zaborcy stopniowo wprowadzali własne regulacje prawne w zakresie rejestracji ziemskich stosunków własnościowych. Na obszarze Królestwa Kongresowego obowiązywało Prawo hipoteczne Królestwa Polskiego z 1818 r. zmienione ustawą z 1825 r. W Galicji zaprowadzono księgi gruntowe regulowane ustawami z 1871 r. i 1874 r., zaś na obszarze zaboru pruskiego podstawę funkcjonowania ksiąg stanowiły trzy ustawy o księgach wieczystych z lat 1897-99. Nieliczne rejestry zaborcze prowadzone dla poszczególnych nieruchomości zachowują moc obowiązującą po dziś dzień, będąc księgami wieczystymi w rozumieniu obecnego prawa jako tzw. księgi dawne.

Część literatury definiuje decyzję administracyjną jako kwalifikowany akt administracyjny, odznaczający się określoną formą i wydawany po przeprowadzeniu sformalizowanego postępowania administracyjnego; inni nazywają ją aktem administracyjnym sensu stricto, charakteryzującym się jednostronnością, zewnętrznością, indywidualnością i konkretnością.

Rozstrzyga sprawę co do istoty w całości lub części, a więc w sposób wiążący i trwały ustanawia, zmienia lub znosi stosunki administracyjne. Jest przejawem woli państwa reprezentowanego przez organ administracji publicznej wyrażonej w stosunku do strony postępowania administracyjnego. Podstawą prawną decyzji administracyjnej są przepisy o charakterze powszechnie obowiązującym. Decyzje wydawane są na podstawie przepisów prawa materialnego, a tylko wyjątkowo w oparciu o przepisy procesowe, np. decyzja stwierdzająca wygaśnięcie bezprzedmiotowej decyzji. Obowiązkiem organu administracji publicznej jest wydać decyzję administracyjną ilekroć organ ten ma władczo rozstrzygnąć o prawach lub obowiązkach jednostki w oparciu o przepisy prawa materialnego.

Adresatem decyzji jest zawsze strona postępowania. Stroną może być obywatel lub inny podmiot prawa, którego decyzja dotyczy.

Zgodnie z Kodeksem postępowania cywilnego (art. 244 kpc) i Kodeksem postępowania administracyjnego (art. 76 kpa) dokumentem urzędowym jest dokument sporządzony w przepisanej formie przez powołane do tego organy władzy publicznej i inne organy państwowe w zakresie ich działania. Dokumentami są wszelkie dokumenty pisemne niezależnie od tego, na jakim materiale zostały sporządzone. Przepisy dotyczące formy oraz ewentualnej treści dokumentu urzędowego zawarte są w przede wszystkim w prawie administracyjnym (art. 107 kpa) oraz przepisach szczególnych regulujących sposób działania danego organu. Dokumentem urzędowym jest także dokument sporządzony przez organizacje zawodowe, samorządowe, spółdzielcze i inne organizacje społeczne w zakresie zleconych im przez ustawę spraw z dziedziny administracji publicznej.
Kodeks postępowania cywilnego, jak również kodeks postępowania administracyjnego, nie za zawiera definicji dokumentu. Dokumenty, które nie są dokumentami urzędowymi, są dokumentami prywatnymi.

Dokument urzędowy stanowi dowód tego, co zostało w nim urzędowo stwierdzone. Dowód urzędowy sporządzony przez upoważniony do jego sporządzenia organ w zakresie swojego działania korzysta z domniemania prawdziwości (autentyczności dokumentu) oraz zgodności z prawdą tego, co zostało w nim urzędowo stwierdzone. Jakkolwiek domniemania te mogą być obalone, to jednak z tych względów dokument urzędowy staje się najbardziej wiarogodnym środkiem dowodowym. Oprócz wskazanych domniemań prawnych istnieją jeszcze inne domniemania, które ściśle określonym rodzajom dokumentów przypisują szczególną moc dowodową (np. domniemania dotyczące wpisów w księgach wieczystych).

Za dokumenty urzędowe uznaje się np.:

1. dowód osobisty, wojskowy dokument osobistego (książeczka wojskowa), dokument paszportowy (paszport)
2. pocztowy dowód doręczenia przesyłki,
3. akt notarialny i inne dokumenty notarialne
4. dyplomy i świadectwa z ukończenia nauki
5. wyroki i postanowienia sądowe,
6. odpisy z rejestrów sądowych
7. decyzje i zaświadczenia wydane przez organy administracji publicznej w tym: dowód rejestracyjny, ewidencja gruntów i budynków, akty stanu cywilnego, prawo jazdy, karta rowerowa, karta motorowerowa

Dokumentami nie są ustawy czy rozporządzenia ani inne materiały normatywne, z wyjątkiem tych wypadków, gdy chodzi o ustalenie treści prawa obcego, które może być przedmiotem dowodu w procesie cywilnym. Od dowodów należy także odróżnić znaki legitymacyjne tj. bilety, kwity, kupony itp.